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Com vista para o mar ou pertinho do trabalho?

JardinsPor que imóveis com atributos físicos similares, mas em endereços diferentes variam tanto de preço? A resposta para essa pergunta pode parecer simples ou até mesmo óbvia: a variação de preços decorre das qualidades (ou falta de) que fazem com que um lugar seja mais atraente do que outro. Mas o que atrai as pessoas para um determinado lugar? Um pouco de reflexão aqui nos faz perceber que a lista dos atributos locacionais pode ser longa e a resposta vai deixando de ser tão fácil assim. Com certeza este será um tema recorrente neste espaço, mas vamos começar explorando alguns fatores que explicam a economia das cidades.

De forma geral, podemos dizer que o que acontece nas localidades é resultado do embate entre um conjunto de forças positivas (que aumentam a atratividade local) e outro de forças negativas (que reduzem sua atratividade). Tais forças são criadas dentro e fora dos mercados onde indivíduos interagem por estarem próximos uns dos outros. Essas interações podem ocorrer na esfera econômica (proximidade do trabalho, clientes, fornecedores, concorrentes, locais de consumo) ou fora dela (proximidade de amigos, familiares, locais de lazer e entretenimento). Além disso, as características ambientais (naturais ou construídas) contam muito (as chamadas amenidades).

Sob uma perspectiva econômica, localidades devem ser pensadas como espaços pequenos e abertos. Independentemente do tamanho que tenham, elas tendem a se sujeitar a livres movimentos de capital e trabalho. Em um contexto de economia aberta, pessoas e firmas realizam escolhas de localização e ‘votam com os seus pés’. Desta forma, a atratividade das cidades, seus bairros e ruas pode ser vista por meio dos seus mercados de trabalho e ativos imobiliários. Seus incentivos e restrições seguem as estruturas de oferta e demanda nestes mercados. Mercados de trabalho e imobiliário também estão conectados, uma vez que preços de imóveis e salários se auto influenciam mutuamente.

Em uma escala um pouco mais macro, percebemos que cidades também não são entidades isoladas. Elas se conectam formando redes ou sistemas. Sistemas urbanos assumem diferentes formas e estruturas. Municípios têm tamanhos diversos e também são distintos em uma variedade de aspectos. E o mais importante é que sistemas urbanos são dinâmicos. Pessoas e firmas se movem no espaço ao longo do tempo redesenhando a geografia e impactando suas funções econômicas e transformando seus mercados imobiliários.

Para entender a economia das cidades é preciso lançar mão de dois conceitos fundamentais: retornos crescentes de escala e externalidades. Para o bem ou para o mal, são as inúmeras manifestações das relações entre esses dois conceitos que estão por trás de muito do que vemos acontecer em nossas cidades. Dizemos que uma tecnologia exibe retornos crescentes quando ao aumentar os insumos utilizados conseguimos ganhos mais do que proporcionais (aumento de produtividade). Já as externalidades são os impactos que causamos em nossos vizinhos sem termos a intenção. Elas podem ser positivas ou negativas.

Os casos mais conhecidos de retornos crescentes são características tecnológicas de processos produtivos e gerenciais. O que ocorre em muitas fábricas, plantas de geração de energia ou hospitais quando os mesmos crescem são exemplos usuais. Por outro lado, poluição (do ar, da água, ou sonora) e congestionamentos constituem exemplos clássicos de externalidades negativas. Misturando os dois conceitos, os retornos crescentes de escala externos são encontrados nos mercados de trabalho, nas cadeias de valor e na geração ou difusão do conhecimento (falaremos mais sobre isso no futuro).

Uma economia local dinâmica não explica tudo mas sem dúvida é fundamental para entender os preços dos imóveis no seu entorno. Vista para o mar sempre vai valer algo, mas se puder ser perto de bons empregos, aí sim o potencial será enorme.

Fonte: http://g1.globo.com/especial-publicitario/zap/imoveis/blog/conexao-imobiliaria/post/com-vista-para-o-mar-ou-pertinho-do-trabalho.html

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